LANCEMENT DE LA PHASE DE CONCEPTION DE NOTRE RAVALEMENT
26 juillet 2025
Voici les dossiers de lancement de la phase de conception de notre opération de ravalement/rénovation, la dernière avant de passer au vote sur la réalisation des travaux. L’un émane de notre maître d’œuvre, le cabinet d’architectes Alter Ego, assisté du bureau d’études thermiques Pouget, l’autre de notre assistant à maître d’ouvrage, Verdurable, qui s’occupe plus particulièrement de la partie financière et administrative. Vous avez rencontré ces deux intervenants lors de nos réunions de copropriétaires.
Mission de maitrise d’oeuvre – Phase ConceptionCompte Rendu – Réunion de lancement
DOSSIER DE PRÉSENTATION DU CABINET D’ARCHITECTURE
22 avril 2025
Voici le dossier du maître d’œuvre sélectionné par le conseil syndical, après un appel d’offres mené auprès de cinq candidats, choisis en concertation avec notre assistant à maître d’ouvrage, Vert Durable, et le cabinet Balzano :
Télécharger le dossier du cabinet d’architectesENQUÊTE SOCIALE
24 février 2025
Un élément clé du montage du dossier ravalement/rénovation énergétique est le niveau d’aide pouvant être obtenu. Dans le cadre du programme Éco-Rénovons Paris + (ERP+), nouspouvons postuler aux aides spécifiques de la Ville de Paris. Celles-ci s’ajoutent aux aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et peuvent être activées à partir de 15% de gains énergétiques (contre 35% pour les aides nationales). L’obtention de ces aides modifie de manière très favorable l’économie du projet, permettant de réduire le reste à charge pour les copropriétaires.
Cette éligibilité dépend du résultat de l’enquête sociale dont vous avez reçu les questionnaires envoyés par VertDurable, notre AMO. Il faut que 20% de copropriétaires soient en dessous du seuil de classement en revenus intermédiaires (indiqué seuil ERP+ dans le questionnaire) et que 70% du total des copropriétaires aient répondu, qu’ils soientsous le seuil ou non. La réalisation de cet objectif bénéficie à l’ensemble de la copropriété.
À l’heure actuelle, le taux global de réponses est de 67%. Mais pour le moment, seuls 14 copropriétaires occupants sont sous le seuil intermédiaire sur les 93, soit 15%.
Il faudrait encore 5 copropriétaires occupants sous le seuil pour bénéficier de la subvention ERP.
Pour rappel, à Paris le seuil de classement en revenus intermédiaires (ERP+) est très supérieur au niveau national, ce qui explique notre potentielle éligibilité : revenu fiscal de référence de 42 986 euros pour un ménage d’une personne, de 63 087 euros pour deux personnes.
Deux précisions importantes :
– « Le revenu fiscal de référence » disponible sur votre déclaration d’imposition au titre des revenus 2023 – tient compte de l’abattement de 10% dont bénéficient la plupart des retraités et salariés, ce qui correspond à environ 47 500 euros de revenus nets.– Le « nombre de personnes du ménage » compte chacun, y compris les enfants, pour une personne, mode de calcul différent du quotient familial (les enfants étant comptés pour une demi-part). Donc une famille avec deux enfants est comptabilisée comme un ménage de 4 personnes même si elle n’a que 3 parts fiscales.
L’objectif est donc atteignable si chacun y participe et renvoie le questionnaire au plus vite. Merci à tous.
Pour cela, vous pouvez, scanner le QR code ci-dessous :
Ou nous contacter pour recevoir le questionnaire à coproprietaires@vertdurable.com
ou appeler le 09 72 49 49 69 pour tout demande d’information
ENQUÊTE SOCIALE
14 janvier 2025
Un élément clé du montage du dossier ravalement/rénovation énergétique est le niveau d’aide pouvant être obtenu. Dans le cadre du programme Éco-Rénovons Paris + (ERP+), nous pouvons postuler aux aides spécifiques de la Ville de Paris. Celles-ci s’ajoutent aux aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et peuvent être activées à partir de 15% de gains énergétiques (contre 35% pour les aides nationales). L’obtention de ces aides modifie de manière très favorable l’économie du projet, permettant de réduire le reste à charge pour les copropriétaires.
Cette éligibilité dépend du résultat de l’enquête sociale dont vous avez reçu les questionnaires envoyés par VertDurable, notre AMO. Il faut que 20% de copropriétaires soient en dessous du seuil de classement en revenus intermédiaires (indiqué seuil ERP+ dans le questionnaire) et que 70% du total des copropriétaires aient répondu, qu’ils soient sous le seuil ou non. La réalisation de cet objectif bénéficie à l’ensemble de la copropriété.
À l’heure actuelle, le taux global de réponses est de 49% et le pourcentage de copropriétaires considérés en revenu intermédiaire de 23% (12 sur 54 répondants). Nous devrions donc pouvoir être éligibles s’il y a une poursuite des remontées du questionnaire, en particulier de la part des copropriétaires considérés en revenus intermédiaires.
Pour rappel, à Paris le seuil de classement en revenus intermédiaires (ERP+) est très supérieur au niveau national, ce qui explique notre potentielle éligibilité : revenu fiscal de référence de 42 986 euros pour un ménage d’une personne, de 63 087 euros pour deux personnes.
Deux précisions importantes :
– « Le revenu fiscal de référence » disponible sur votre déclaration d’imposition au titre des revenus 2023 – tient compte de l’abattement de 10% dont bénéficient la plupart des retraités et salariés, ce qui correspond à environ 47 500 euros de revenus nets.
– Le « nombre de personnes du ménage » compte chacun, y compris les enfants, pour une personne, mode de calcul différent du quotient familial (les enfants étant comptés pour une demi-part). Donc une famille avec deux enfants est comptabilisée comme un ménage de 4 personnes même si elle n’a que 3 parts fiscales.
L’objectif est donc atteignable si chacun y participe et renvoie le questionnaire au plus vite. br />Merci à tous.
Contacter pour recevoir le questionnaire coproprietaires@vertdurable.com ou appeler le 09 72 49 49 69
LE CHOIX D’UN MAITRE D’ŒUVRE
10 décembre 2024
Vous trouverez ici la liste des cabinets d’architectes consultés pour le ravalement, ainsi que le cahier des charges fourni par l’agence Parisienne du Climat accompagnant notre projet. Le délai de réponse à notre appel d’offres est le 19 janvier.
– Optiwall : jules.girard@energieetservice.fr
– E. Verna : everna@verna-architectes.com
– R. Rabu : remirabu77@gmail.com
– Alter Ego : vincent.cabre@aaae.fr
– AMC : l.lenne@ateliermlh.archi
– Canal architecture : contact@canal-architecture.com
Télécharger le cahier des charges
LE RAVALEMENT AVANCE
23 novembre 2024
La réunion du 18 novembre avec notre assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) Vertdurable a permis de préciser les procédures et le calendrier de l’opération. Pour les personnes n’ayant pas pu y assister, voici les éléments principaux en complément du Powerpoint que vous avez reçu avec le mail du syndic.
Conformément à la décision de la dernière assemblée générale, nous avons lancé le processus de choix d’un maître d’oeuvre pour présenter un avant-projet. En fonction des éléments techniques et financiers plusieurs scénarios seront proposés au conseil syndical et en réunion de copropriétaires pour un choix à entériner en assemblée générale, vers la Sn de l’année 2025 si possible. Il n’y aura pas d’engagement financier complémentaire d’ici cette date.
Suivra en 2026 une consultation d’entreprises sur la base du projet retenu avec en parallèle l’analyse Snancière et la présentation de plans de Snancements individuels. L’objectif est de proposer le montant des travaux à un dernier vote en assemblée générale au premier semestre 2026. Le dépôt des dossiers de Snancement aura lieu au troisième trimestre 2026 avec un appel de fonds autour de cette date.
A chaque étape le conseil syndical veillera à ce que les choix soient bien explicités et les copropriétaires consultés.
Un élément clé du montage est le niveau d’aide pouvant être obtenu. Dans le cadre du programme “Éco-rénovons Paris+”, nous pouvons postuler aux aides spéciSques de la Ville de Paris. Celles- ci s’ajoutent aux aides de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) et peuvent être activées à partir de 15% de gains énergétiques (contre 35% pour les aides nationales) et sont d’un montant nettement supérieur.
Les interlocuteurs de la Ville que nous avons consultés nous ont indiqué que la copropriété a de bonnes chances de pouvoir prétendre à ces aides. Cette éligibilité dépend du résultat de l’enquête sociale dont vous avez reçu le questionnaire. Il faut que 20% de copropriétaires soient en dessous du seuil de revenus intermédiaires – ce qui à première vue est atteignable – et que 70% du total des copropriétaires aient répondu, qu’ils soient sous ce seuil ou non.
Il est donc dans l’intérêt de tous que le taux de réponses soit maximal. Merci de répondre avant le 8 décembre.
Une première réunion avec Vert Durable
20 octobre 2024
Cette réunion du 18 novembre aura pour objet de préciser la teneur de la première étape de travail avec Vert Durable, de maintenant jusqu’au choix de l’équipe de maîtrise d’œuvre. Il a été précisé tout d’abord que Laurent Demas sera en charge personnellement de l’opération.
Cette phase de préparation du projet de ravalement/rénovation comprend :
– Une étude consistant en la passation auprès des propriétaires et des locataires, d’un questionnaire de situation économique et sociale destiné à l’évaluation des subventions individuelles ou collectives de la Ville de Paris, précisant l’ingénierie financière qui en découle.
– L’établissement d’un cahier des charges pour la recherche d’une équipe de maîtrise d’œuvre, des propositions pour l’établissement d’un appel d’offres, sa passation et l’analyse des réponses.
La mise en œuvre
La réalisation de cette phase suppose une coordination suivie entre le conseil syndical, Vert Durable et le syndic : l’intervention de notre AMO intègre donc des outils et des temps de communication avec le conseil syndical et les copropriétaires, sous différentes formes.
– Une réunion pour arrêter le cahier des charges destiné aux architectes, mercredi 23 octobre, avec le conseil syndical et les copropriétaires qui ont émis le souhait de participer à nos travaux, Cette réunion sera précédée de l’envoi par le conseil syndical d’une contribution précisant les attentes de la copropriété qui vous sera communiquée.
– L’approbation par le conseil syndical du projet du questionnaire d’enquête sociale préparé par Vert Durable, qui va être mis au point prochainement.
– L’organisation d’une réunion des copropriétaires dans le hall A pour expliquer la démarche en cours, à la date figurant ci-dessus. Cette réunion précèdera la diffusion des questionnaires par courrier par le syndic et par dépôt dans les boîtes aux lettres, pour être certain de toucher les locataires et les propriétaires-bailleurs en sus des copropriétaires-occupants.
– L’établissement d’une liste des équipes de maîtrise d’œuvre à consulter, les cabinets d’architectes, au moins cinq sur la base de propositions du conseil syndical et de Vert Durable.
– L’analyse des réponses des équipes, préparée par Vert Durable puis examinée par le conseil syndical, suivie d’un choix des prestataires retenus pour être proposés au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
– La présentation en assemblée générale des copropriétaires des dossiers des équipes retenues pour déterminer et entériner par un vote le choix final d’un architecte.
Les premières étapes du processus
26 avril 2024
Depuis le rejet du précédent projet, le conseil syndical a travaillé à l’élaboration d’un nouveau projet : participation à plusieurs réunions d’information et salons spécialisés, rencontres avec la représentante de l’Agence Parisienne du Climat, avec l’architecte du ravalement d’il y a 25 ans, réunions avec des AMO (Assistant Maître d’Ouvrage) potentiels…
Une documentation complémentaire a été réunie par consultation des sites des organismes publics et des entreprises.
Le 28 mars nous avons été retenus pour intégrer le dispositif Ecorénovons Paris +, ce qui apporte à la fois un soutien institutionnel et des aides financières complémentaires par rapport au dispositif de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat.
Deux remarques
– Les procédures, notamment concernant les aides, sont complexes et en constante évolution. Jusqu’à présent cela s’est fait dans un sens plutôt favorable ,mais oblige à une actualisation permanente.
. Les différents intervenants ont des positionnements tranchés, ce qui amène à des propositions divergentes concernant l’articulation ravalement/rénovation, les travaux prioritaires, la nécessité d’un DTG (Diagnostic Technique Global) le rôle du dispositif Ecorénovons Paris +, le timing, les possibilités de financement…
La position du conseil syndical
Le premier objectif est le ravalement : cela implique de définir quelles sont les points durs sur le plan architectural ; cependant nous sommes obligés de présenter des scénarios comprenant une rénovation énergétique. De plus l’évolution des dispositifs d’aide semble permettre un financement dans des conditions très favorables de l’ensemble ravalement/ rénovation énergétique. C’est donc dans cette optique qu’il faut se placer au départ, sachant que l’on aura toujours la possibilité de choisir le ravalement simple si la rénovation énergétique n’est pas possible ou trop coûteuse.
Nous avons choisi de nous appuyer sur le dispositif Ecorénovons Paris +, piloté par l’Agence Parisienne du Climat. Ce programme complet – et complexe – se situe à plusieurs niveaux :
– Nous sommes suivis par un conseiller qui nous informe sur les procédures, les dispositifs de soutien et les choix possibles. Nous avons déjà eu de nombreux échanges avec notre conseillère ce qui a permis de déposer une demande d’intégration, acceptée le 28 mars.
– Une fois le dispositif intégré, nous bénéficions d’au aide financière et d’un support technique pour choisir un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). C’est lui qui conseille la copropriété pour initier et suivre pas à pas le projet sur les aspects techniques, administratifs, juridiques et financiers. Nous avons contacté plusieurs AMO et allons bénéficier du conseil de l’opérateur public Soliha pour choisir une proposition répondant au cahier des charges de la Ville de Paris. Nous nous sommes orientés vers un AMO privé, dont le coût sera subventionné à hauteur de 30%. Ce choix sera proposé à l’assemblée générale du 21 mai. Soliha, qui prend le relai de l’Agence Parisienne du Climat, continuera à nous accompagner dans l’ensemble du processus.
Outre les aspects techniques, l’AMO lancera une enquête auprès des copropriétaires pour vérifier l’éligibilité aux aides spécifiques de la Ville. Celles- ci s’ajoutent aux aides de l’ANAH et peuvent être activées à partir de 15% de gains énergétiques (contre 35% pour les aides nationales). Nous interlocuteurs nous ont indiqué que la copropriété a de grandes chances d’être éligible. Avec l’aide de l’AMO nous aurons à choisir un maître d’ouvrage/architecte , dont le choix sera proposé au vote en AG, pour effectuer une mission de conception du programme.
Une étape incontournable sera de refaire un calcul thermique qui servira de base de travail fiable. L’étude fournie dans le cadre du précédent projet présente trop de lacunes pour être utilisable afin de définir des scénarios de travaux. Un seul exemple : la non prise en compte de l’état du parc des fenêtres et de l’intérêt de leur remplacement a fait sursauter la plupart des interlocuteurs rencontrés.
Au cours du processus une communication régulière auprès des copropriétaires sera organisée par l’AMO et le conseil syndical. Cela aboutira au choix d’un scénario de travaux. L’AMO identifiera les aides collectives et individuelles et élaborera un plan de financement (prêt collectif et avances de subventions inclus).
Le maître d’ouvrage procédera ensuite à la consultation et au choix des entreprises avant le vote des travaux en assemblée générale extraordinaire et à leur mise en œuvre.
ÉCO-RÉNOVONS PARIS + : NOTRE CANDIDATURE EST ACCEPTÉE !
14 avril 2024
Notre candidature au dispositif Éco-Rénovons Paris+ a été acceptée le 28 mars 2024 par l’Agence Parisienne du Climat.
Cet agrément ouvre la porte à des perspectives d’aides techniques et financières de la Ville et de l’État pour l’élaboration de notre projet de ravalement/rénovation.
Un travail est en cours pour aboutir, dans un premier temps, à la définition de la mission et au choix d’un Assistant à Maître d’Ouvrage dont le budget sera proposé à la prochaine assemblée générale. L’étape suivante sera celle du choix d’un architecte et la définition d’un programme d’études nécessaires pour mettre au point un projet finalisé qui vous sera présenté vers le début 2025.
DU NOUVEAU POUR LES FENÊTRES
22 janvier 2024
Attention ! La mise en place systématique de doubles vitrages devrait faire partie intégrante des préconisations pour la future rénovation énergétique, au titre des travaux privatifs d’intérêt collectif, avec des conditions financières intéressantes pour les copropriétaires concernés. Nous conseillons donc à ceux qui ont l’intention de procéder à cette opération de différer leur décision pour l’instant. Les doubles vitrages déjà mis en place depuis moins de dix ans ne seront bien sûr pas concernés par cette mesure.
VERS UN NOUVEAU PROJET DE RAVALEMENT/RÉNOVATION
1er novembre 2023
Le rejet de la proposition présentée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 21 mars appelle à reconstruire un projet sur de nouvelles bases, en concertation avec l’ensemble des copropriétaires et en utilisant au mieux les dispositifs de soutien mis en place par les pouvoirs publics.
Quels principes doivent guider la conception de cette nouvelle approche ?
Permettre aux copropriétaires de suivre pas à pas la démarche de conception du nouveau projet, avec la diffusion de documents d’analyse étape par étape, et la tenue régulière de réunion d’information et de discussion.
Rechercher un montant de dépense compatible avec nos ressources financières. Pour qu’il soit validé par la Ville de Paris, le projet doit comprendre obligatoirement un volet de rénovation énergétique, indispensable du reste pour bénéficier de subventions. Le projet final doit valoriser au mieux notre patrimoine en tenant compte des coûts, après avoir exploré le champ des solutions allant du ravalement de base à la plus grande efficacité énergétique.
Bâtir durable, avec le souci du choix de solutions techniques, de matériaux et d’entreprises, de gestion de chantier qui aboutisse à une tenue dans le temps analogue à ce qui a été obtenu avec le ravalement précédent. L’architecte qui sera retenu pour la réalisation de l’opération devra être en mesure de tenir compte de l’évolution constante des connaissances dans ces domaines.
Conserver le caractère et le parti esthétique de nos immeubles, tel que l’a défini son architecte il y a cinquante ans, un choix patrimonial apprécié par la Ville de Paris àl’époque du premier ravalement. Cela suppose notamment le respect de la charte couleurs en façades et l’absence de modifications des balcons, qui doivent du reste
garder leur agrément d’usage.
Prendre en compte le changement climatique, donc penser le ravalement énergétique en fonction de nos différentes saisons. Cela suppose un passage indispensable aux doubles vitrages qui assurent non seulement de notables économies d’énergie l’hiver mais aussi une baisse de température des appartements l’été. La réflexion doit également porter sur la végétalisation des toitures qui assurerait un gain de confort thermique venant s’ajouter à la fraîcheur apportée par notre merveilleux jardin privatif. Voilà pour les principes, sachant que nous sommes prêts à compléter cette liste sur la base de vos suggestions envoyées sur notre mail cslesnympheas@laposte.net.
Agence Parisienne du Climat
https://www.apc-paris.com
Coach Copro
https://www.coachcopro.com
Ravalement/ rénovation énergétique, une nouvelle approche pour relancer le dossier
13 septembre 2023
Le rejet massif du projet présenté lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 21 mars appelle à relancer le dossier sur de nouvelles bases, dans une pleine concertation avec l’ensemble des copropriétaires et en utilisant les dispositifs de soutien mis en place par les pouvoirs publics.
Nous proposons donc une méthode de travail pour reconstruire collectivement un projet.
Les contacts pris depuis quelques mois ont permis de mieux définir les enjeux et les opportunités.
Que voulons-nous faire et que devons-nous faire ?
Le projet rejeté couplait ravalement et rénovation énergétique. La règlementation impose d’étudier un projet de rénovation énergétique dans le cadre d’une opération de ravalement, et des aides sont disponibles pour ce faire. Mais « étudier » ne veut pas dire plaquer une rénovation à tout prix au prétexte d’avoir des subventions.
Il convient d’avoir une démarche présentant les différentes possibilités et d’en débattre en fonction des contraintes administratives, des délais, des coûts, des aides.
Que pouvons-nous faire sur le plan technique ?
Plusieurs critiques se sont élevées à propos du précédent projet : pertinence ou non de certains choix comme ceux sur l’isolation thermique par l’extérieur, absence complète de prise en considération d’options comme l’isolation des huisseries ou la végétalisation.
Afin d’avoir une vision claire des points d’amélioration, il convient de reprendre le Diagnostic Technique Global, celui présenté en mars n’étant qu’une actualisation de travaux précédents.
Par qui pouvons-nous nous faire aider ?
De manière générale il est nécessaire de faire appel à un AMO (Assistant Maître d’Ouvrage) indépendant qui aidera la copropriété sur la définition d’un projet de ravalement raisonnable sous les différents angles techniques, financiers, etc. Mais surtout nous pouvons bénéficier du support des différents dispositifs d’aide publics au niveau de Paris et de la Région Ile de France.
Nous avons eu plusieurs échanges avec l’Agence Parisienne du Climat (APC), coordinatrice des aides au niveau parisien. Il y a des aides financières, mais ainsi aussi une assistance à la mise en place d’un projet global, avec la plateforme Coach Copro.
Un des outils est le programme Eco-rénovons Paris + qui accompagne les copropriétés sur l’ensemble du
processus, y compris sur l’obtention d’un consensus interne. Après instruction (gratuite) du dossier des aides et exonérations spécifiques peuvent être accordées.
La copropriété a déposé un dossier auprès de l’Agence Parisienne du Climat, pour une réponse fin mars 2024.