LE GARDIENNAGE D’AMIRAL MOUCHEZ SE MET EN PLACE

2 juin 2024

Les travaux de rénovation de la loge et de l’appartement du gardien du bâtiment A sont terminés.
Monsieur Oliveira prendra ses fonctions comme gardien salarié du cabinet Balzano le 1er juillet.

GARDIEN OU EMPLOYE D’UNE ENTREPRISE EXTERIEURE (EEE) ?

12 décembre 2023

1- Les différentes logiques

Logique de prestation de services

Dans la prestation de services, il y a une partie gardiennage et une partie nettoyage. Ce qui concerne le nettoyage est totalement quantifiable (quelles sont les parties communes que l’on nettoie ? À quelle fréquence ?…) et on peut avancer qu’à même nombre d’heures les deux formules sont égales.

Dans la partie gardiennage, un certain nombre de tâches sont quantifiables (distribution du courrier, gestion des poubelles,…), d’autres ne le sont pas avec pour conséquence l’idée généralement admise qu’un gardien fournit plus de prestations qu’un EEE. Il est plus investi car plus présent dans la résidence, toujours là en cas de sinistre grave (inondation, incendie,..), il connaît mieux les résidents, sert de lien entre eux, le conseil syndical et le syndic. Il est l’interlocuteur des entreprises intervenant dans la résidence, ce qui nécessite un certain niveau technique, rend de nombreux petits services (arrosage des plantes pendant l’absence des copropriétaires, double de clés à la loge, prêt d’outils, …), offre plus de sécurité grâce à ses rondes (« filtrage » des personnes).

C’est surtout un grand facteur de convivialité et de sociabilité au sein de la copropriété et le le garant d’une certaine humanité, ce qui est essentiel, particulièrement dans le bâtiment A dont la moyenne d’âge est élevée, avec beaucoup de personnes seules

La logique de gestion du personnel

Si le syndicat des copropriétaires est l’employeur légal du gardien, c’est le syndic qui est le patron d’un EEE. Pour le syndic, gérer un gardien est beaucoup plus complexe et chronophage (recrutement, contrat, salaires, charges sociales, CP, séparation) que gérer un EEE dont le suivi se résume, une fois un devis accepté, au paiement d’une facture mensuelle.

C’est pourquoi beaucoup de syndics se tournent vers une entreprise extérieure qui apporte en outre plus de flexibilité. Si l’on n’est pas satisfait du service, on change l’entreprise ou l’employé ou le contrat, ce qui est très compliqué avec un gardien dont la jurisprudence montre qu’il est pratiquement indélogeable, même en cas d’insuffisance professionnelle.

La logique de coûts

L’idée généralement admise est qu’un gardien coûte davantage qu’un EEE. Si cela est certain dans une petite copropriété où le coût d’un gardien est réparti sur peu de copropriétaires, cela reste à prouver sur une plus grande copropriété comme la nôtre.

L’amplitude de travail maximale d’un gardien expérimenté (catégorie B) est de 47h30 par semaine et de 13h par jour.

La convention collective des gardiens d’immeuble donne droit à un salaire de base, un 13ème mois, 5 semaines de congés payés avec remplacement lors des congés, une prime d’ancienneté, des avantages en nature (logement, chauffage…) et des indemnités conventionnelles en cas de licenciement ou de retraite. L’astreinte de nuit est devenue impossible depuis 2003, l’éventuelle permanence du week-end et des jours fériés ne fait plus partie du contrat de travail.

À ce jour les chiffres sont les suivants pour des contrats voisins en nombres d’heures :
– coût annuel 2023 de Monsieur Massin = 54 815€ + remplacement congés payés 7 104€ = 61 919 €
– coût annuel EEE = 7 104€ X 12 = 85 248 €

La différence apparaît énorme (il ne fait pas oublier que l’entreprise extérieure prend aussi une marge sur l’EEE) et a été signalée au syndic qui en a convenu et doit renégocier à la baisse le contrat avec le prestataire actuel.

En tout cas, on ne peut pas dire, à ce jour, qu’un gardien coûte plus cher qu’un employé d’entreprise extérieure.

À noter que l’indemnité de départ à la retraite de Monsieur Boudoukane, soit 26 000 €, rapportée à ses 17 ans de présence, représente un coût annuel de 1 529 €, ce qui n’inverse pas la comparaison ci-dessus

La logique patrimoniale

Tout étant égal par ailleurs, en cas de vente, un copropriétaire aura plus d’acheteurs et un acheteur acceptera de payer plus cher son logement s’il y a un gardien en raison du supplément de prestations de service. Un gardien est un élément de standing d’une résidence.

La logique du règlement de copropriété (RP)

Le RP stipule que les services communs de la résidence sont assurés par 2 gardiens. La suppression d’un poste de gardien (et l’aliénation du logement affecté) ne peut être prise qu’à la majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des voix, art.26.

Si la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble, la décision doit être prise à l’unanimité. La notion de destination est à relier à la notion de standing qui est relative, on peut avancer toutefois que les services d’un gardien, qui réalise des tâches spécifiques qu’une EE ne pourrait pas réaliser, participent du standing d’un immeuble

Par ailleurs selon le syndic que nous avons rencontré le 8/12/23 :

– Si la décision est de supprimer le poste de gardien, une assemblée générale extraordinaire extraordinaire est obligatoire avec les majorités ci-dessus,
– S’il s’agit de remplacer le gardien, le conseil syndical peut prendre cette décision sans délai à la majorité relative de ses membres titulaires.

2- RÉNOVATION DU LOGEMENT ET DE LA LOGE

La dernière rénovation du logement du gardien du bâtiment A se situe aux alentours de 2010, Monsieur Boudoukane étant en fonctions. Aujourd’hui, après son départ, le logement est insalubre, quasi inhabitable.

Pour avoir un logement en conformité avec la loi, doivent être rénovés la cuisine, la salle de bains, la peinture, l’électricité, la plomberie, les revêtements de sol dans les chambres, seul le carrelage de la cuisine est récupérable. L’objectif de la rénovation est d’avoir un logement propre, décent, accueillant, équipé avec des produits milieu de gamme ayant prouvé leur solidité : s’il n’est pas question de haut de gamme, il ne faut pas non plus « cameloter » les équipements. Il convient de recourir au type Ikéa pour la cuisine ou à la gamme Alterna, la marque distributeur du grossiste Cedeo, pour la salle de bains.

Sur la base de ce cahier des charges, le syndic a procédé à un appel d’offres auquel 12 entreprises spécialisées dans la rénovation ont répondu (les réponses se trouvent en annexe). La société RPRS a produit un devis équilibré et placé aux alentours de 41 000 € HT soit 45 000 € TTC (voir devis joint) auxquels il faut ajouter les nombreux diagnostics obligatoires (Carrez, plomb, termites, électricité, etc..), ainsi qu’une enveloppe de 3 000 € TTC pour les honoraires du syndic qui a proposé sa maîtrise d’œuvre (il ne prendra rien sur les travaux).

L’objectif est de ne pas dépasser 56 000€ TTC soit 1000 € TTC par m² qui est un seuil psychologique, la surface à traiter étant de 56m². Bonne nouvelle : le coût de ces travaux peut être financé par notre compte loi Alur qui se monte pour l’ensemble de la copropriété à 128 000 € à fin novembre.

Cette rénovation est prioritaire quelle que soit la solution retenue, afin que les travaux soient terminés avant la prochaine assemblée générale de juin 2024.

3. EN CONCLUSION

Le conseil syndical, en accord avec le syndic, a décidé de respecter les termes du règlement de copropriété qui prévoit un gardien par bâtiment, disposant chacun d’une loge et d’un appartement de fonction. En effet, revenir sur cette disposition conduit à adopter une procédure complexe passant par une assemblée générale extraordinaire, avec un vote pouvant donner lieu à contestation.

Cette décision permet de plus de se passer d’assemblée générale extraodinaire et de demander au Cabinet Balzano de lancer dès maintenant à la fois les travaux de rénovation de la loge/appartement et le processus de recrutement du gardien du bâtiment A.

Les travaux se terminent ce mois-ci. Le recrutement du nouveau gardien est en cours.

Devis RPRS – à télécharger

Annexe 1 – Comparaison devis rénovation loge Gardien A
Si le fichier s’ouvre avec des caractères illisibles, il faut le télécharger en faisant un clic droit>Enregistrer sous